论文摘要：分时度假作为一种新的旅游模式，已引起我国相关企业的重视，也引起部分消费者的注意。作为一个集物权、物业、经营等要素于一体的新事物，在我国旅游业尤其是农业旅游中，有着十分广阔的前景。本文试图就分时度假在农业旅游中面临的问题以及相应的策略、政策等方面进行初步探究。
关键词：分时度假 农业旅游 效益 障碍 政策
一、分时度假的概念及产品发展状况分时度假(Timesharing)，又称时段所有权(IntervalOwnership),最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式。后来，分时度假逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。
在分时度假业几十年的发展历程中,作为这种新型经营模式的衍生物——分时度假产品也经历了三个重要的发展阶段。
分时度假的概念由瑞士的亚历山大·耐提首创，并起源于20世纪60年代中期的法国阿尔卑斯地区，当时度假别墅的使用率十分低，而大多数家庭又没有足够的经济能力进行购买，便出现了亲朋好友合伙购买一幢别墅的现象，大家分不同时段使用，这便是分时度假的雏形。
20世纪70年代分时度假被美国引入后，也就进入了分时度假的快速发展阶段。分时度假交换系统的出现,如目前居世界垄断地位的分时度假交换公司——RCI(ResortCondominiumInternational)公司,使得部分度假房产权的拥有者可以在同等产权条件下,换取不同时间、不同地区的其他度假房产使用权，随后由于系统的改进,度假房产使用权的交换可以不局限于原有规定的时间长短和住宿单位的大小而有多种灵活选择。 www.dxs89.com
1990年,以迪斯尼公司的进入为标志，分时度假进入了成熟阶段。迪斯尼率先推出了点数制,即开发商把结构、价格、地点各不相同的一批度假村的住宿和娱乐服务等同点数定价,顾客通过购买一定量的“点数”加入俱乐部并以“点数”作为消费的代币手段,可在同点数级的所有度假村内不受住房面积、停留时间和消费项目等因素的限制自由消费。
在经历的三个阶段的发展之后,分时度假已经逐渐成为一个发展较为完善的旅游产品，就全球范围而言,分时度假产品的性质也经历了一个实体虚拟化的过程,即由度假地房产所有权逐步向可进行交换的房产分时使用权的过渡。由此,分时度假不仅是度假房产产权形式上的一次创新,也是度假产品经营模式上的一次创新,同时还是对人们旅游度假消费观念和消费方式上的一次创新。
二、农业旅游区引入分时度假后的效益分析
农业旅游的概念及特点农业旅游是指以农业为主题，利用自然环境、农事活动、农村生活等农业自然与文化资源，适应人们观光、休闲增进人们对农业的体验为目的的一种新型旅游形式。农业旅游自从19世纪30年代出现以后，逐渐引起许多国家的重视，其活动的内容和形式也日益完善，并且形成了自身明显的特点。
(1)可持续性农业旅游实现了农业资源开发利用与自然生态复育、保育的完美结合，同时又可以在旅游的过程中实现教育的功能，因此构建了可持续发展的基础。这样非但可以促进第一产业与第三产业的衔接、融合，而且也符合21世纪我国人与环境“和谐”共存的目标。 www.dxs89.com
(2)消费水平适中农业旅游区成本的主要构成部分是由建设住宿、道路等基础设施引起的固定成本，其他方面的资金投入相对于其它类型的旅游产品来说是比较少的，再加上农业旅游区的产品销售避开了旅行社这一中间环节，因此在定价时完全可以采用渗透定价策略，用低价争取到最大的市场份额，同时也使游客的消费支出处于一个合理的水平。
(3)重游率高农业旅游作为一种新兴旅游产品，其所产生的引力效应非常明显。由于植物生长受季节性规律影响，在一年的不同时段所形成的景观各具特色，这样就会使旅游者在多次重复游玩时的厌烦感得到一定程度的消除，从而提高了农业旅游区的重游率。
(4)受淡季影响小如前文所述，由植物生长规律决定了不同时段景观的各异性，以及农业旅游区可提供的娱乐项目的多样性，产生了对不同目标市场的吸引，如播种爱好者和收获爱好者、游泳爱好者和滑雪爱好者等等，从而克服了部分旅游产品所具有的缺陷——淡旺季明显带来的景区收入不稳定。
(5)自然生活性随着城市居民人均可自由支配收入的逐渐提高“，忆苦思甜”
的愿望再加上对清新空气和绿色环境的向往，接近自然、走近农村生活已经成为一种普遍的需求。而且在强度日益增加的工作压力下，农村悠闲、恬静、自然的生存环境对城市居民有着巨大的诱惑力，农业旅游的出现恰当而又及时地满足了上述需求。
由上述分析可得出如下结论：农业旅游引入分时度假是一种条件具备、方式可行、有一定市场的旅游模式；农业旅游引入分时度假，是对农村剩余劳动力合理配置、拓宽投资渠道、增加农民稳定收入的良好平台；同时，它也是促进旅游业创新发展、丰富旅游消费模式、缩小城乡经济差距和文化差距的可行途径。 www.dxs89.com
2.分时度假给农业度假区带来的收益分析(1)拓展消费市场并提高房产收益由分时度假产生的初衷可以看出，通过使用权的细分，不同游客可分摊一处度假区房产的使用费用，从而使市场的准入“门槛”降低，那些无力支付高额别墅费用而又希望能够在乡村以“家”的形式度假的那部分家庭的需求可以通过分时度假得到满足。同时，分时度假产品产权可转让的设计也使之成为馈赠亲友的一种新的礼品形式，从而可以极大地拓展消费者市场。
此外，经营者从农业度假区获得的收益，也会因分摊人数众多而在消费者未意识到高价的情况下得到提升。在分时度假运作最为成功的美国，别墅采用分时度假后的卖价一般在不采用时的4倍左右。
(2)创造就业机会据测算,一个拥有100万会员的分时度假系统可拉动国内市场50亿～70亿人民币的消费需求,盘活300亿～500万平方米的存量房产,直接创造两万个就业机会。
(3)快速回收投资和规避风险快速回收资金是投资运作的一般要求。农业旅游区分时度假采用的是一次购买30年～50年的产品使用权，因此对投资者来说，这是有巨大的吸引力的。而且，现在也出现了先由购买者出资，而开发商利用这笔资金进行开发，不但彻底避免了资金使用带来的风险，而且可以“量需裁供”，降低房产空置带来的风险。
(4)进一步规避淡旺季差异如今分时度假旅游产品可以根据不同时段的需求程度的差异，通过灵活的点数值的设置，比如在非节假日时段采用半点制，而在周末、黄金周期间则采用全点制或者倍点制，去调节不同时段对产品的需求，从而实现规避淡旺季差异的目的。 www.dxs89.com
3.分时度假给购买者带来消费收益
目标市场群体扩大在中国现阶段，相当部分有购买能力的人，因价值与实用性的差距太大，而压抑购买别墅的愿望；也有相当一部分无购买能力却有强烈的购买愿望。所以，目前我国别墅的闲置率比较高。而分时度假则将产权分享的原 则引入，一方面可以使那些原来无力购买的人群产生了购买的能力，另一方面也可以将购买者利益向最大化推动从而带来另一部分市场。
(2)消费转化为投资的可能性现今的分时度假公司出于尽可能扩大市场的需求，出台了许多方便购买者的措施，其中之一就是允许会员将使用权分时段或永久性转让。因此，在某个农业度假区，如果升值的潜力或空间较大的话，购买者不但可以以自己消费的形式获益，也可以通过权益的转让获益。
(3)家庭归属感较强由于消费者拥有对房间的长期使用权，就可以像在自己家里一样自由地安排生活，还可以享受农事和农村悠闲生活环境的****，于是就可能产生“家外之家”的良好感觉，这是其他的旅游和住宿方式所不能够提供的。
三、农业度假区引入分时度假的阻碍因素
信用制度问题虽然说分时度假采用了分享原则降低了购买的价格，但是无论国外还是国内,分时度假都还属于高端旅游产品。这类产品的特点之一是销售成本高,常常占到营业收入的40%,有些甚至达到60%。
销售人员在高额奖金的刺激下,为加速销售,常常不择手段,这些都容易诱导强迫性和诱骗性销售的发生。同时,分时度假产品又带有明显的“期权”色彩,分时度假产品的有效期往往长达30年,甚至更长,消费者在一次性付款后,得到的是在未来较长时间内享受的权益，这又为不法分子利用分时度假行欺诈性经营提供了可能。 www.dxs89.com
再加上部分分时度假产品销售代理公司的销售手段不规范和消费者对分时度假的了解不足，在分时度假进入中国这几年的实践中，出现了销售环节的虚假宣传、合同诈骗等许多问题，在经过媒体的宣传放大以后，就为分时度假产品进入农业度假区制造了信用制度方面的障碍。
2.法律法规制度空白从一定程度上讲，分时度假是在市场供需的推动下自发形成的一种新的旅游消费观念,涉及到许多法律和政策问题,特别是如何保护消费者度假权益的问题。
年3月5日中国分时度假行业20xx年研讨会和新闻发布会上《分时度假行业自律公约》、《分时度假行业保护公约》虽已正式出台,但我国尚无关于分时度假的专门法律法规,所以相关问题只能依据《民法通则》、《合同法》、《度假权益保护法》以及房地产、金融信托、外汇管理、信息网络和酒店、旅行社等领域的法律法规来进行处理，尚无专门的法律依据。
农业度假区引入分时度假，如果没有相应的法律法规作为支撑，消费者和农业度假区的经营者的合法权益和合法收入都得不到保障。比如投机者利用法律的漏洞以分时度假名义非法集资、消费者权益受到侵害时无法可依、经营者经营过程中受到其它政府行为的影响等，必将导致政府、经营者、消费者之间的矛盾加剧，信任程度降低，最终形成一个恶性循环。
，浅析我国农业旅游区引入分时度假的意义及策略